一季度各地公积金政策频出台

一季度各地公积金政策频出台

       最新消息,4月12日,中央国家机关住房资金管理中心出台新政,明确对职工二套房公积金贷款“认房又认贷”,二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。

 

       自2019年1月份以来,多地公积金政策频繁出台,首先是北京、上海、广州、扬州等城市在一季度陆续发布公积金新政。如北京,在上述项政策公布前不久,北京已发布“市公积金放宽异地购房范围”的政策。

       继北上广之后,深圳也出台了相应的公积金政策。政策规定,从4月15号起深圳将实行认房认贷了,二套房的公积金家庭贷款额度降低到60万了,利率执行同期利率的1.1倍且要求首付6成以上,合同以网签合同为准!也就是说,如果有正在办理公积金手续的朋友,必须赶在15号之前完成公积金申请。

 

       在58安居客房产研究院高级分析师李震看来,国管公积金所占比例较小,其本质只是一种政策补充,不影响大趋势。但这更进一步说明了,目前的政策和市场行情,在充分贯彻“因城施策”以及“差别化贷款”政策导向。

       事实上,3月份以来,一线城市和部分二线城市的房地产市场已开始回暖。易居企业集团CEO丁祖昱判断,目前是资金面、政策预期、银行信贷三重因素共同作用,一二线市场将持续回暖。

一线城市新房市场率先回暖

       在刚刚过去的一季度,国内房地产市场“暖意”初现,一二线城市表现尤为明显。

克而瑞数据显示,3月份全国新房成交同比微增9%,其中一线城市增幅最为显著,速度快于市场整体水平;二线城市则“涨跌参半”。

同样,来自58同城、安居客的《2019年一季度楼市总结报告》显示,一季度一线城市商品住宅成交量同比上涨约三成,其中北京的成交面积同比上涨超1倍。

 

       从成交均价来看,北京、上海、广州的房价出现波动,深圳月度成交价格同比去年仍在上涨。

据58安居客房产研究院2019年一季度监测数据,今年1月受春节假期影响,用户对于新房的需求较低,进入2、3月份,用户的找房热情上扬,市场热度回暖。相比之下,三四线城市“跌多涨少”,分化加剧。

       丁祖昱建议,房地产投资活动不能只看大周期,即全国房地产周期,更应该关注每一个城市的小周期,因为小周期决定了每个项目的命运。

仲量联行指出,2019年货币环境将有所改善,但一线城市的楼市调控政策还将继续。虽然全面放松楼市政策的可能性不高,但在经济不稳定性增加的情况下,一线城市或迎来政策微调以稳定市场。

 

银行信贷向一二线楼市倾斜

       在一二线楼市回暖的背后,人们也注意到,某国有银行2019年初发布的2018年年报中对于按揭表态是:重点支持一线和部分二线城市按揭,审慎对待三四线城市。由此可以知道,其实银行对楼市,尤其是一线城市的楼市持开放包容的态度。

       根据其他数据来源,2018年11月起按揭利率为近几年最高点,此后开始下行。截至2019年2月,一线城市首套房按揭贷款利率下降11%,二线城市下降16%,三四线城市下降只有5%。说明国家的对于一线城市的楼市还是非常支持的。鼓励购房者去买房。

       与此同时,来自兴业证券的研究指出,当前时点,一二线城市房地产基本面将趋势性上行;目前一二线城市回暖不是阶段性的,是趋势性的,是新一轮周期起点。

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       上述研究认为,银行将趋势性增加一二线城市按揭配置,商业银行对一二线城市按揭表态发生重大拐点性变化,一二线和三四线按揭利率走势出现结构性差异,一二线城市杠杆放款速度出现拐点性变化。而这背后主导大逻辑就是过往几年三四线城市低质量杠杆施加太多,这个时间点银行理应对一二线和三四线城市的杠杆态度做出结构性逆转,这是趋势性的。

       据透露,2018年10月以来,尤其是2019年以来,一二线城市放款周期明显缩短。2018年银行整体房贷额度紧张,放款速度较慢,一般在3~6个月左右。而今年以来,房贷额度明显宽松,多数城市基本7个工作日即可放款。

       兴业银行分析师表示:“银行这一态度的变化背后主导大逻辑,就是经济增长中枢下行后,银行对于按揭偏好是长期的。微观结构来看,一二线购房客户主要可分为首次置业需求和置换需求,加给这两类群体的杠杆总体看相比三四线的购房杠杆更安全。”

购房者信心指数处上涨趋势

 

       与一二线城市楼市成交量上升相对应的是,购房者信心指数也同步处于上涨趋势。

       58安居客房产研究院数据显示,2018年11月开始,购房者信心指数逐渐上扬;2019年2月购房者信心指数为107.6,环比上升5.0%;一二线城市短期内房价稳定,未来还会上涨的用户占比67.7%。

      2019年一季度,一线城市及周边城市的找房热度同比上扬,环北京及环深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。以上海为例,其一手住宅销售势头在3月份有所改善,二手房找房热度领先于一线各城;强二线城市中,重庆、西安等西部城市的二手房找房热度居于前列。

       综上所述,一季度全国各地的公积金政策出台只是针对与家庭公积金这块。就以深圳为例,其实对于在这里买房的家庭在讲,只是将家庭公积金从之前的最高90万降到了60万,相比较一套动辄大几百万的深圳新房来讲,中间这30万对他们确实没有太大影响。相反的是,在这一个季度当中,有国家与银行的各项支持,楼市只会加速回暖。所以,公积金新政策对中国的楼市,特别是像深圳这样的一线城市的楼市是不会有太大影响的。